Сертификат ISO 27001 на Крестън БулМар Сертификат ISO 9001 на Крестън БулМар
Kreston BulMar

Счетоводна кантора Kreston BulMar

качествени счетоводни услуги на изгодни цени

Счетоводна кантора > Счетоводна библиотека > Отчитане на основните средства > б) Недвижими имоти

Счетоводство и калкулации

Отчитане на недвижимостите - земите и сградите

За отчитане на земите и сградите на кооперативното стопанство в сметкоплана е предвидено да служи с/ка № 4 Недвижимости. В тази сметка се отчитат само собствените на ТКЗС земи и сгради, към които спадат: откритите полски имоти (ниви, пасбища, естествени ливади, градини, земи под трайни насаждения и др. п.), стопанските и допълнителните стопански дворове, застроените дворни и други места, горските участъци, кариерите и др. п., стопанските сгради (хамбари, обори, навеси, колиби, овчарници, сгради за помпи, за спомагателни предприятия, административни сгради, гаражи и др.), както и самостоятелните етажи и отделения от сгради, жилища и др. В стойността на сградата се включва и стойността на инсталациите и съоръженията, които са вградени в нея и я обслужват, като отоплителна, вентилационна, водопроводна, канализационна, осветителна, звънчева, телефонна и др. инсталации, ако нямат производствено предназначение. Инсталациите извън сградата следва да се третират като съоръжения и да се отчитат в друга сметка. Разноските за подобренията на земите, които дълготрайно повишават тяхното качество, следва да се прибавят към стойността им, като например почистване от камъни или изкореняване от дървета и храсталаци, с което от необработваема се превръщат в обработваема, или изобщо в използваема площ.

Купените земи и сгради се осчетоводяват по тяхната набавна стойност, която се състои от покупната стойност плюс всички разноски по придобиване на собствеността. Набавната стойност в случая покрива себестойността (костуемата стойност) на придобитите недвижимости, която е образувана до момента, в който вече е придобито правото на собственост. В правилника за прилагане закона за счетоводството във връзка с основните средства се употребява понятието доставка стойност, но на стр. 44 в смисъл на покупна стойност, а на стр. 45 в смисъл на набавна стойност. За по-голяма прегледност при отчитането, правилникът за счетоводството на стр. 45 предписва, щото доставната стойност или първоначалната оценка на основните средства да се закръглява в цели хиляди, и то сумата до 500 лева в по-малко, а тази над 500 лева - в повече, а според издадената брошура от ЦКС през 1949 год. за разясняване сметкоплана на ТКЗС (стр. 7) се предвижда подобно закръгляване само по отношение на сградите. Понеже закръгляването се прави от съображения за удобство и прегледност при отчитане на основните средства, то считаме, че целесъобразно е то да се отнася не само до сградите, но до всички основни средства на ТКЗС, и то независимо от това по какъв начин са придобити - чрез покупка, подаряване или построяване от самото кооперативно стопанство. Поради това наше схващане, по-нататък в нашето изследване ние вземаме подобно отношение към недвижимостите на ТКЗС, като в някои случаи обаче в примерите не ще си служим с окръглени стойности за набавените недвижимости - земи или сгради, с оглед опростяване на отчитането.

При построяване на сгради, последните се осчетоводяват по тяхната себестойност след окончателното завършване на строежа и приемане на сградата, като тази стойност следва да бъде окръглена в цели хиляди по посочения по-рано начин, независимо от това дали строежът се извършва по стопански начин или чрез стройобединението. В себестойността тук влизат и всички разноски по нотариалното оформяване на собствеността.

Земите и сградите могат да бъдат придобити още и безвъзмездно, а сградите могат да бъдат внесени от кооператорите като инвентарна вноска. Според правилника за счетоводството, оценяването на недвижимостите при тези случаи става от специална комисия, но без да определя по каква стойност. Според наредбите на ЦКС придобитите по безвъзмезден начин недвижимости се оценяват както следва: земите - по средна пазарна оценка, по силата на едната наредба, и по средна емлячна оценка - по силата на другата наредба, а сградите се оценяват по възстановителната им стойност или по средна пазарна цена, като под възстановителна стойност се разбира набавната стойност на сградата като нова1). Според чл. 10 от Примерния устав, внесените постройки от кооператорите като инвентарна вноска се оценяват от специална избрана от общото събрание комисия, като оценката става по определени от държавата цени, без да се дават каквито и да било указания за техния размер, каквито изобщо не се дават и в § 31, стр. 45, буква б) от правилника за счетоводството. От посочените постановления на наредбите относно оценката на недвижимостите при тези случаи се вижда, че да не кажем противоречие, но най малко има неизясняване на въпроса за стойностите, по който следва да се извърши оценката. Ето защо по този въпрос ще изкажем следното мнение. Оценяването на внесените от кооператорите постройки да стане по стойност близка до средната им пазарна цена в състоянието, в което се намират. Прякото установяване на тази стойност е трудно и несигурно, поради което може да се приложи един косвен начин, а именно: да се установи набавната им стойност като нови и степента на настъпилото обезценяване (в процент), като разликата ще представлява сегашната им набавна стойност, който начин на оценяване бе възприет и в наредбата за преоценката на основните средства към 1 януари 1949 год. Оценяването по пазарна стойност в състоянието, в което се намират, е подходящо в случая, тъй като при ТКЗС постройките и изобщо основните средства не се амортизират. Що се касае до безвъзмездно набавените недвижимости, то считаме, че земите следва да се оценяват по средната им пазарна стойност, а постройките - по същата стойност, съответна на състоянието, в което те се намират, и по пряк или по косвен начин. Разпореждането на ЦКС - оценяването на постройките в този случай да става по възстановителната им стойност като нови - считаме за неправилно, щом не се оценява и настъпилата амортизация. Във всички тези случаи осчетоводяването на недвижимостите може да стане по закръглената им стойност, като окръгляването стане по посочения по-горе начин, разбира се, след като се прибавят и всички направени разноски по придобиване на собствеността.

Отчитането на недвижимостите, според сметкоплана на ТКЗС, става посредством с/ка № 4 Недвижимости. Тази сметка се дебатира със стойността на набавените недвижимости, установена по горепосочените начини, като при покупка се кредитира с/ка 47 Каса, с/ка 46 Банки или с/ка 60 Дебитори и кредитори, в зависимост от начина на покупката. Когато разноските по добиване правото на собственост не са установени или пък не се извършват заедно с покупката, или пък в случай че набавната стойност постепенно се набира, то набавянето минава чрез с/ка 16 Строеж и доставка на основни средства, която сметка се кредитира при окончателното установяване на себестойността и прехвърляне на имота за отчитане в с/ка 4 Недвижимости. При строеж на сгради от страна на ТКЗС, постепенното набиране на стойността се отчита в дебитната страна на строителната сметка под № 16 и след завършване на строежа, включително и разноските по оформяване на собствеността, последната сметка се заверява и се задължава с/ка 4 Недвижимости.

Разликата от закръгляване себестойността на недвижимостите се отнася в сметката на неделимия фонд. Във връзка с това трябва да отбележим, че в ТКЗС набавянето на недвижимостите, или изобщо на основните средства, става със средствата на създадения специално за тази цел фонд, наречен неделим фонд, който служи за капиталовложения. Този фонд се води като подсметка на с/ка 78 Фондове. Неделимият фонд има две партиди: натурална и парична. Натуралната партида изразява въплътената в основни средства част на неделимия фонд, а паричната партида изразява наличните парични средства на фонда, с които могат да се набавят основни средства. От тук следва, че и всички разноски по набавянето на основни средства са за сметка на неделимия фонд, респ. на неговата парична партида. Следователно и двете партиди на неделимия фонд трябва да показват кредитно салдо. Използуваните средства по паричната партида на неделимия фонд, с които са набавени основни средства, трябва да се отразят като увеличение по натуралната му партида и намаление по паричната му такава, което се изразява в статия, при която се дебитира с/ка 78 Фондове - парична партида на неделимия фонд и се кредитира с/ка 78 Фондове - натурална партида на неделимия фонд. Това прехвърляне може да стане през годината при всяко набавяне на основни средства, или пък сборно в края на годината за всички набавени в годината основни средства. Първият начин е за предпочитане, тъй като при него и по двете партиди на неделимия фонд своевременно се отразяват настъпилите промени в тях, следствие на което във всеки момент те отразяват действителното положение на фонда, докато при втория начин промените се отразяват само в края на годината и поради това през годината партидите на фонда не отразяват действителното му положение по двата вида въплъщения, доколкото разбира се през годината са били набавени основни средства. Повсеместно явление е обаче ТКЗС понастоящем да си набавят основни средства на по голяма стойност, отколкото са разполагаемите парична средства на неделимия фонд, като се използуват заеми или други някои ресурси, или пък кредити. В такъв случай е необходимо и така набавените основни средства да се отразят като увеличение по натуралната му партида и намаление по паричната му такава, поради което паричната партида на неделимия фонд ще бъде с дебитно салдо, докато постъпят достатъчно парични Средства - фондови приходи за неговото покриване. Докато паричната партида на неделимия фонд показва дебитен остатък, последният ще се показва в активната страна на баланса като коректив на пасивното перо на неделимия фонд. Ние считаме, че този начин на изразяване по паричната партида на неделимия фонд набавените не с фондови средства основни имущества е по-целесъобразен, отколкото по двете партиди на фонда, или само по паричната му такава, да бъде отразена само набавената с фондови средства част от набавната стойност на основните средства. Разбира се, че по въпроса дали неделимият фонд, по своите две партиди или само по натуралната такава, трябва да отрази всички набавени основни средства или само набавените такива с негови ресурси, може да се спори, но считаме, че ако не бъде засегната паричната партида, то следва недостигащата част да се отнесе в дебита по друга някоя подходяща за случая сметка.

Ако закръгляването на набавната стойност е в повече, то разликата може да се отнесе направо в кредит на натуралната партида, в който случай от паричната в натуралната партида се прехвърля неокръглената набавна стойност на основните средства. Ако ли с разликата в повече се кредитира паричната партида, то от паричната в натурална партида трябва да ся прехвърли закръглената набавна стойност. В случай че набавната стойност се окръгли в по-малко, то с разликата може да се дебитира паричната партида и тогава от паричната в натуралната партида се прехвърля окръглената набавна стойност, а ако с разликата в по-малко се дебитира направо натуралната партида, то тогава от паричната в натуралната партида се прехвърля неокръглената набавна стойност. Считаме, че по-целесъобразен е оня начин на осчетоводяване на разликите, при който натуралната партида на неделимия фонд се кредитира с окръглената набавна стойност, по която се отчитат и самите набавени основни средства.

Със стойността на безвъзмездно набавените недвижимости се задължава с/ка 4 Недвижимости И се заверява с/ка 78 Фондове - натуралната партида на неделимия фонд. С разноските по придобиване правото на собственост, които увеличават стойността на недвижимостите, се дебитира паричната партида на неделимия фонд и се кредитира натуралната такава. В този случай разликите от окръгляване на стойността не се осчетоводяват, тъй като се осчетоводява направо окръглената стойност.

Внесените постройки от страна на кооператорите като инвентарна вноска се записват стойностно в дебит на с/ка 4 Недвижимости и в кредит на с/ка 76 Дялов капитал. Внесените от кооператорите срещу дялов капитал основни средства у нас не се отразяват по натуралната и парична партида на неделимия фонд, както това става с купените такива, тъй като по начало се смята, че дяловият капитал е въплътен в основни средства, внесени от кооператорите. От друга страна реализираните стойности (суми) от ликвидацията на основните средства се отнасят в полза на неделимия фонд за капиталовложения, и то като увеличение по неговата парична партида. Последното се отнася както до купените, така и до внесените основни средства от кооператорите, с което се потвърждава принадлежността на всички основни средства към фонда за капиталовложения. Поради това считаме, че и внесените от кооператорите основни средства следва да се отразят като увеличение (кредитиране) по натуралната и намаление (дебитиране) по паричната партида на неделимия фонд за капиталовложения, с което ще се внесе единство в това отношение при третиране на основните средства и ще се улесни тяхното счетоводно отчитане.

Продажбата, отчуждаването, унищожаването, замяната и подобряването на недвижимите имоти се осчетоводяват чрез с/ка 17 Ликвидацията на основни средства, която се задължава с оприходената стойност и се заверява с/ка 4 Недвижимости. При продажба с реализираната стойност се заверява с/ка № 17, като дебитният оборот по партидата на продадената недвижимост се отнася в намаление (в дебита) по натуралната партида на неделимия фонд, а кредитния оборот по партидата се отнася като увеличение (в кредита) по паричната партида на фонда. При безвъзмездно отчуждаване, унищожаване или подаряване, само дебитният оборот по партидата се отнася като намаление (в дебита) по натуралната партида на неделимия фонд. При 8амяна със стойността на новата недвижимост се дебитира с/ка № 4 и кредитира с/ка № 17, след което стойността на дадената недвижимост се записва в намаление (в дебита) на натуралната партида на фонда, а стойността на получената такава се записва като увеличение (в кредита) на натуралната партида. И изплащаната разлика и разноските по замяната се отнасят като намаление (в дебита) по паричната партида на неделимия фонд. По същия начин се осчетоводява и подобряването на недвижимостите и по-специално на земите, като подобрената недвижимост се отчита за нова такава и с нова стойност, при което и тук разноските по подобряването са за сметка на неделимия фонд и се отнасят като намаление (в дебита) по неговата парична партида.

Разноските по текущия ремонт на сградите, свързани с поддържане на последните в изправност, се отнасят в с/ка 123 Разноски за производството - партида за текущия ремонт на постройките и инвентара. Основният ремонт на сградите се отчита чрез с/ка 16 Строеж и доставка на основни средства, като след завършване на ремонта стойността му се отнася в дебит на с/ка 78 Фондове - паричната партида на неделимия фонд, тъй като основните средства на ТКЗС не се амортизират.

В спомагателната книга за основните средства за отчитане на недвижимостите се водят две групи от партиди, а именно: 1) Земи, собствени на стопанството - партиди: стопански двор, ниви, ливади и др.; 2) Сгради, собствени на стопанството - партиди: обор, свинарник, навес, жилище и др. За всеки  земен  парцел и всеки вид сграда в съответната партида се дават всички характерни данни, като: набавна стойност, декари, граници, вид, нотариален акт, предназначение и др.

Примери

Едно трудово-кооперативно земеделско стопанство е извършило следните операции с недвижимости:

1) Купена е със средствата на неделимия фонд една сграда за жилище и канцелария за 300 000 лв. при разноски по покупката 10000 лв. Стойността на сградата и разноските са изплатени чрез Бълг. инв. банка.

_______________________   ________________________

С/ка 16 Строеж и доставка на основни средства         310000

Група: Недвижимости Партида: Жилище и канцелария

С/ка 46 Банки

310000

Група: Влогови сметки

Партида: Влог в БНБ - неделим фонд

Купена сграда за жилище и канцелария за 300000 лв. и направени разноски 10000 лв.

_______________________   ________________________

С/ка 4 Недвижимости                                                                 310000

Група: Сгради собствени на стопанството Партида: Жилище и канцелария

310000

С/ка 16 Строеж и доставка на основни средства                310000

Група: Недвижимости Партида: Жилище и канцелария

Прехвърляме стойността на сградата в сметката за недвижимостите.

_______________________   ________________________

С/ка 78 Фондове                                                                           310000

Неделим фонд - парична партида

С/ка 78 Фондове                                                                                         310000

Неделим фонд - натурална партида

Набавена сграда със средствата на Неделимия фонд, стойността на която се записва в намаление по лиричната и увеличение по натуралната партида на фонда.

_______________________   ________________________

2) Стопанството получава даром 40 декара земя за стопански двор, оценени по 5000 лв. и брои разноски по оформяване на дарението 8000 лв.

С/ка 4 Недвижимости 208000

Група: Земи собствени на стопанството

Партида: Стопански двор

С/ка 78 Фондове                                                                                       200000

Неделим фонд - натурална партида

С/ка 47 Каса                                                                                                  8000

Получени даром 40 декара за 200000 лв.

и броени разноски по оформяване на дарението 8 000 лв.

_______________________   ________________________

С/ка 78 Фондове                                                                     8000

Неделим фонд - парична партида

С/ка 78 Фондове                                                                                           8000

Неделим фонд - натурална партида

Направените разноски за сметка на неделимия фонд по оформяване на дарението се отнасят в намаление паричната и в увеличение натуралната партида на фонда

_______________________   ________________________

3) Внесен от кооператора Петър Илиев един навес, оценен за 50.000 лв., от която сума 40.000 лв. са инвентарната му вноска, а 10.000 лв. се зачисляват като допълнителна инвентарна вноска.

С/ка 4 Недвижимости                                                                 50000

Група: Сгради собствени на стопанството

Партида: Навес

С/ка 76 Дялов капитал                                                                              50000

Партида: Петър Илиев

Инвентарна   вноска 40000

Допълнителна инв. вноска 10000

Внесен навес от кооператора Петър Илиев като дялов капитал.

_______________________   ________________________

 

Текстът е обработен и адаптиран от Счетоводна кантора Крестън БулМар. Препоръчваме ви да прегледате също и изданието от 1950 год. Счетоводство и калкулации на промишлените предприятия.

Може да ви бъде интересно също да прегледате:

Съдържание